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Pressemitteilung September 2016

Umlageschlüssel im Gewerberaummietrecht einseitig änderbar?

Verteilungsschlüssel im Gewerberaummietrecht durch Vertragsänderung möglich



Im Mietrecht wird zwischen Wohnraum und Gewerberaum unterschieden. Es gelten jeweils unterschiedliche Regelungen und Gesetze, legt die im Mietrecht tätige Rechtsanwältin Schenkenberger aus Jockgrim dar. Dies kann fatale Folgen für den Vermieter haben, so Schenkenberger, und verweist auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 01.12.2015, AZ 24 U 64/15. Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag über 4.585,72 qm Bürofläche geschlossen. Dieser sah eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes vor, sofern dieser die Kosten nicht direkt begleicht oder eigene Zählereinrichtungen zur Verbrauchserfassung vorhanden sind. Dem Mietvertrag war eine Anlage beigefügt, in der die Gesamtfläche nach der Flächenberechnung mit 15,393,15 qm ausgewiesen war. In den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 hat der Vermieter einen Flächenumlageschlüssel von 4.585,72 qm zu 12.046,85 qm zu Grunde gelegt und dabei die Fläche der Tiefgarage mit 3.112,88 qm unberücksichtigt gelassen. Der Vermieter ging davon aus, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels durch die zur Deckung der ihm entstandenen Betriebskosten gerechtfertigt sei. Die Abrechnung berücksichtigt damit jedoch nicht den im Gewerberaummietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel. Der Mieter zahlte die geforderte Nachzahlung unter Vorbehalt und klagte auf Rückzahlung in Höhe von 60.734,61 €. Die Klage des Mieters hatte Erfolg. Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssel ist im Gewerberaummietrecht nicht zulässig. Eine Regelung vergleichbar dem § 556 a BGB, nach der der Umlageschlüssel im Wohnraummietrecht durch einseitige Erklärung des Vermieters geändert und angepasst werden kann, fehlt im Gewerberaummietrecht. Diese Vorschrift ist auch nicht auf das Gewerberaummietrecht anwendbar. Eine Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für die Umlage der Betriebskosten stellt eine Vertragsänderung dar, die nur mit Zustimmung des Mieters möglich ist, so die Juristin. Da § 546 a BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt, kann der Vermieter den in einen Gewerberaummietvertrag vereinbarte Verteilungsschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung kommt allerdings nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen über die Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen. Eine fehlerhafte Kostenkalkulation stellt jedoch keine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Diese fällt allein in die Risikosphäre des Vermieters. Ein wesentlicher Irrtum über wesentliche Vorstellung bei Vertragsschluss liegt vorliegend ebenfalls nicht vor, weil kein gemeinschaftlicher Irrtum vorlag und der Mieter der Kostenkalkulation nicht beteiligt war, so das OLG. Schenkenberger rät vorsorglich im Gewerberaummietvertrag einen Anpassungsvorbehalt zu vereinbaren. Darüber hinaus erfordert die Bestimmung eines sachgerechten Umlageschlüssels im gewerblichen Mietvertrag sorgfältiges Arbeiten, nicht nur in Bezug auf die Fläche des Mietgegenstandes, sondern auch in Bezug auf die Gesamtbezugsgröße, so die Rechtsanwältin.

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